Как снять квартиру в Израиле без маклера

Где искать квартиру без посредников

Прямые объявления от собственников встречаются на досках объявлений, в тематических группах и на площадках, где публикуют сами хозяева. Один из вариантов: каталог Bait·Direct, где объявления размещают владельцы. Важно: наличие объявления на любой площадке не означает, что кто-то проверил человека или квартиру.

Как отличить владельца от посредника:

• спросите прямо: «Вы собственник? Вы пишете от своего имени?»;
• если вам отвечает третье лицо, уточните, на кого оно работает и берёт ли комиссию;
• сохраняйте переписку: она пригодится, если возникнет спор.

Прежде чем ехать на просмотр, попросите точный адрес, этаж, количество комнат, сумму аренды и срок, а также что входит в цену. Расхождения между объявлением и тем, что вы увидите на месте, — повод насторожиться.

Как проверить владельца: удостоверение и выписка из Табу

Перед подписанием убедитесь, что договор заключает тот, кто вправе сдавать квартиру.

1. Удостоверение личности. Попросите показать теудат зеут (תעודת זהות) и сверьте полное имя и номер с данными в договоре.
2. Выписка из Табу (נסח טאבו). Это выписка из земельного реестра. Сверьте имя владельца с удостоверением и адрес с тем, что указан в договоре. Обратите внимание на наличие нескольких собственников и на записи об обременениях.
3. Доверенность. Если от имени владельца действует другой человек, запросите заверенную доверенность (ייפוי כוח).

Если владелец отказывается показать документы, это серьёзный повод не подписывать договор. Для сложных случаев (несколько собственников, обременения, доверенность) разумно показать документы юристу.

Что смотреть на просмотре

Приходите днём, возьмите телефон для фото и видео и пройдите по списку.

• Вода и сантехника: напор, слив, следы протечек, сырости и плесени.
• Электричество: розетки, щиток, работа света.
• Водонагреватель (дуд), окна, двери: закрываются ли они и запираются ли.
• Техника и мебель: что именно остаётся в квартире и в каком состоянии.
• Кондиционеры, парковка, кладовая: обещанное устно должно оказаться в договоре.

По закону (раздел 25ב) до подписания хозяин обязан раскрыть известные ему дефекты квартиры, не являющиеся незначительными, а также известные ему обстоятельства внутри квартиры или вокруг неё, которые существенно мешают или могут помешать пользоваться жильём. Задайте об этом вопрос вслух и запишите ответ.

Поговорите, если возможно, с соседями: они расскажут о доме то, чего нет в объявлении.

Как торговаться и о чём договариваться

Закон не ограничивает размер арендной платы: её устанавливает рынок и договорённость сторон. Поэтому торг — обычное дело. Мы не называем «средние цены»: сравните несколько похожих объявлений в вашем районе сами.

Что можно обсудить, помимо суммы:

• срок договора и опцию продления (אופציה) с заранее оговорённой арендой: без неё при продлении возможно существенное повышение;
• привязку к индексу потребительских цен (הצמדה למדד): есть ли она, от какого месяца считается; индекс может и расти, и падать;
• кто платит ваад баит и что он покрывает;
• что хозяин сделает или заменит до заселения: запишите это в договор;
• порядок досрочного выхода.

По общему правилу в течение срока договора хозяин не вправе повышать плату, если договор прямо этого не предусматривает. Просите письменно всё, о чём договорились на словах.

Письменный договор, залог и гарантии

Закон исходит из того, что договор аренды жилья заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами, и каждая получает подписанный экземпляр (раздел 25ב). Устная аренда не недействительна автоматически, но защищает слабо и трудно доказывается. Не соглашайтесь на жильё без письменного договора.

Проверьте в договоре: имена и номера удостоверений сторон, адрес, описание квартиры, срок, сумму и дату платежей, тип и сумму обеспечения, условия возврата, условия расторжения, кто платит арнону, ваад баит и коммунальные услуги.

Залог (ערבות)

Общая сумма всех обеспечений не может превышать меньшее из двух: арендную плату за 3 месяца или арендную плату за одну треть срока договора. Предел относится к обеспечению, за которое арендатору приходится платить (например, комиссия банку за гарантию или денежный залог); как он применяется к другим видам обеспечения, уточняйте у юриста. Для договора на 12 месяцев это 3 месяца, для договора на 6 месяцев — 2 месяца. Хозяин должен вернуть обеспечение в течение 60 дней после того, как вы освободили квартиру или погасили долги, смотря что позже.

• Требуйте подписанную квитанцию (קבלה) на каждый платёж и на залог.
• Банковская гарантия считается менее рискованной для арендатора, чем вексель (שטר חוב), который можно взыскивать через исполнительное бюро без полноценного суда. Не подписывайте שטר חוב без консультации юриста.

Эти правила (как и остальные нормы главы о съёме жилья) действуют не всегда. Они не применяются, например, при аренде дороже 20 000 шекелей в месяц, при очень длинных или очень коротких договорах (дольше 10 лет или короче 3 месяцев, есть нюансы), при аренде между близкими родственниками, в гостиницах и жилье для отдыха, в защищённом жилье для пожилых, в общежитиях (раздел 25טו). Проверьте актуальные значения на gov.il.

Счета, арнона, ваад баит и протокол сдачи-приёмки

Перевод на себя. По возможности переоформите на своё имя электричество, воду и арнону (муниципальный налог), чтобы не отвечать за чужие долги прошлых периодов. Арнону обычно платит арендатор, если договор не говорит иное; уточните в вашей мэрии классификацию и сумму. Размер ваад баит и то, что он покрывает, спросите у соседей и у хозяина. Процедуры переоформления у разных поставщиков отличаются: уточняйте у них.

Протокол сдачи-приёмки. В день получения ключей составьте вместе с хозяином письменный протокол состояния квартиры (פרוטוקול מצב דירה), приложите его к договору и подпишите обе стороны. Что включить:

• состояние стен, полов, окон, сантехники, техники;
• показания счётчиков;
• список мебели и оборудования;
• количество ключей.

Сделайте датированные фото и видео всей квартиры и отправьте их хозяину по электронной почте или в мессенджере. Это ваши доказательства, если при возврате залога хозяин заявит об ущербе. Износ, возникающий при обычном пользовании, не считается ущербом.

Ремонт. Хозяин обязан устранить дефект, не являющийся незначительным, в течение 30 дней после вашего обращения, срочный дефект — в течение 3 дней. Если срок пропущен, вы вправе устранить дефект сами и потребовать от хозяина вернуть разумные расходы (заранее предупредив его и сохранив чеки) либо, пока дефект не устранён, пропорционально уменьшить арендную плату; порядок лучше уточнить у юриста. Мелкий текущий ремонт и дефекты от вашего неправильного пользования — на вас.

Маклерское вознаграждение по закону

Если маклер действовал от имени хозяина, с арендатора нельзя требовать это вознаграждение (раздел 25ט закона об аренде и займе). Хозяин и арендатор также не вправе договориться в договоре, что арендатор оплатит долю хозяина. Такое условие недействительно.

Что из этого следует на практике:

• перед просмотром спросите, кто привлёк маклера и от чьего имени он действует;
• внимательно читайте пункты договора о «комиссии» и «услугах посредника»;
• не платите «за показ» или «за бронь» без письменных условий;
• если вы сами наняли маклера, ваши отношения с ним определяются вашей с ним договорённостью; в сложных случаях обратитесь к юристу.

Прямая аренда у собственника такой вопрос просто снимает: посредника нет, платить за посредничество некому.

Важные оговорки

• Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация. Для вашего случая обратитесь к юристу или бухгалтеру.
• Суммы, пороги и сами нормы могут меняться: актуальные значения (например, лимит суда по малым искам) и действующую редакцию закона проверяйте на gov.il и на kolzchut.org.il.
• Bait·Direct не проверяет владельцев, объявления и документы; проверки выполняете вы.
• Образец договора и справочные материалы смотрите на странице договора аренды; чтобы разместить своё жильё, владелец может воспользоваться страницей подачи объявления.

Если что-то в договоре кажется вам странным, не подписывайте его в тот же день: попросите время и покажите текст юристу.

Читайте также

• Договор аренды квартиры в Израиле: обязательные пункты и что проверить обеим сторонам
• Залог при аренде квартиры в Израиле: сколько можно требовать и как его вернуть
• Арнона, ваад-баит и коммунальные счета при аренде: кто за что платит
• Как сдать квартиру самому без маклера в Израиле: чек-лист владельца