Арнона, ваад-баит и коммунальные счета при аренде: кто за что платит
Вопрос «арнона: кто платит при аренде» и «ваад-баит при аренде» возникает у каждого арендатора и каждого владельца ещё до подписания договора. В этой статье мы разбираем, что говорит закон о текущих платежах за жильё, как их обычно делят стороны, как переводить счета на себя и какие платежи нельзя переложить на арендатора. Это общая информация, а не юридическая консультация.
Кто за что платит: коротко
Для аренды жилья в Израиле закон о найме и ссуде (חוק השכירות והשאילה, 1971) содержит, начиная с поправки 2017 года, отдельную главу о жилье (статьи 25א–25טו). В ней есть перечень текущих платежей, которые за период аренды несёт арендатор (שוכר). Всё, чего в этом перечне нет, на арендатора напрямую не возлагается.
Арендатор несёт за время аренды:
- арендную плату по договору;
- налоги, начисляемые на «держателя» квартиры (מחזיק), включая арнону;
- плату за потребление текущих услуг, например воды, электричества, газа и отопления;
- платежи на текущее содержание общего дома, которые вносятся представительству дома (ваад-баит);
- иной платёж, который закон позволяет определить министру.
Стороны могут договориться иначе, но, как правило, только в пользу арендатора: например, владелец может взять арнону на себя. Переложить на арендатора то, чего нет в перечне, договором нельзя.
Важная оговорка: эта глава действует не для всех договоров. Она не применяется, например, к гостиницам и жилью для отдыха, сопровождаемому проживанию, общежитиям и квартирам, на которые распространяется закон о защите квартиросъёмщика (חוק הגנת הדייר). Есть ограничения и по параметрам договора: слишком высокая ежемесячная аренда (актуальный порог проверьте на gov.il), очень короткий срок без возможности продления и очень длинный срок (свыше 10 лет). При аренде между близкими родственниками стороны, по имеющимся данным, могут договариваться о платежах иначе, в том числе менее выгодно для арендатора. В таких случаях распределение платежей определяется договором и текстом закона, поэтому уточняйте условия.
Арнона (ארנונה): налог на того, кто держит квартиру
Арнона — муниципальный налог. По тексту закона он относится к налогам, начисляемым на «держателя» квартиры, и прямо назван среди платежей арендатора. На практике это значит: в обычном жилом договоре арнону платит тот, кто живёт в квартире, если стороны не договорились, что её оплачивает владелец.
Суммы
Ставки и классификацию устанавливает каждый муниципалитет самостоятельно, и они зависят от района, размера и типа квартиры. Мы не приводим цифр: актуальный размер для конкретного адреса уточняйте в муниципалитете (ирия) до подписания договора. Классификацию объекта полезно проверить заранее, чтобы не получить неожиданный счёт.
Скидки
Скидки на арнону существуют для некоторых категорий жителей. Условия, размер и порядок оформления определяет муниципалитет в рамках общих правил, и они могут меняться, поэтому уточняйте в нём лично, подходите ли вы под какую-либо категорию, и какие документы нужно подать.
Если в договоре про арнону ничего нет
Это самая частая причина споров. Пропишите письменно: кто платит арнону, с какой даты и на чьё имя идёт начисление. Особенно это важно для коротких договоров и для договоров, где аренда установлена «всё включено».
Когда договор заканчивается
Тот, на кого оформлена арнона как на держателя, должен сообщить муниципалитету об окончании аренды. Если этого не сделать, начисления могут продолжать идти на прежнего жильца. Сохраните подтверждение даты выезда и, по возможности, письменное подтверждение от муниципалитета.
Ваад-баит (ועד בית): текущее содержание дома, но не всё
Ваад-баит — это представительство владельцев квартир в многоквартирном доме. Его взносы идут на общие нужды дома. Закон называет среди платежей арендатора «платежи на текущее содержание» общего дома, вносимые представительству дома. Это могут быть, например, уборка лестниц, обслуживание лифта или уход за садом, но точный список зависит от конкретного дома и от решений его жильцов.
Что на арендатора не ложится
По закону арендатор не несёт напрямую платежи, предназначенные для приобретения или улучшения постоянных систем и установок, обслуживающих квартиру. Исключение — специальные приспособления или улучшения, о которых попросил сам арендатор. Нельзя возложить на арендатора и платежи, которые владелец должен третьим лицам. Поэтому разовые крупные сборы на ремонт и капитальные работы в доме разумно обсуждать отдельно, а не включать в «ежемесячный ваад».
Как узнать размер
Права и обязанности владельцев в доме во многом определяет регламент дома (תקנון). Перед подписанием спросите у владельца или у соседей, сколько составляет ежемесячный взнос и что он покрывает. Если в доме нет ваад-баита или взносы не собираются, так и запишите в договоре.
Вода, электричество, газ
Плата за потребление текущих услуг в квартире, например воды, электричества, газа и отопления, по закону относится к платежам арендатора за период аренды. Логика простая: платит тот, кто пользуется.
- Электричество и вода. Если в квартире есть отдельные счётчики, счета удобнее оформить на жильца. Если счётчик общий на несколько квартир, порядок раздела платежей лучше прописать в договоре.
- Газ. Уточните, подключён ли дом к газовой сети или используется баллон, и кто отвечает за замену баллона.
- Интернет и ТВ. Уточните, кто их оформляет и оплачивает; если у квартиры уже есть действующий договор с провайдером, решите, кто его ведёт дальше.
Если счета остаются на имя владельца, а платит жилец, возможны споры о долгах за прошлые периоды. Поэтому по возможности переводите счета на себя и просите у владельца подтверждение, что на дату въезда долгов нет.
В день передачи ключей зафиксируйте показания счётчиков (вода, электричество, газ) вместе с владельцем и сфотографируйте их с датой. Это снимает споры о том, кто пользовался до въезда.
Что нельзя переложить на арендатора
Закон прямо указывает, что арендатор не несёт напрямую платежи, которых нет в перечне, и в частности:
- платежи на приобретение или улучшение постоянных систем и установок, обслуживающих квартиру (за исключением специальных приспособлений или улучшений, о которых попросил сам арендатор);
- страховку здания (ביטוח מבנה) арендуемой квартиры;
- платежи, которые владелец должен третьим лицам;
- вознаграждение брокера, если брокер действовал от имени владельца. Условие договора, по которому арендатор платит эту долю, ничтожно.
Как правило, эти нормы нельзя изменить договором в ущерб арендатору: отступать от них разрешено только в его пользу. Пункт, который им противоречит, не имеет силы, даже если подписан. Исключение из этого правила для аренды между близкими родственниками описано выше, поэтому в таких случаях читайте договор и закон особенно внимательно.
Что остаётся на арендаторе
Закон не освобождает арендатора от расходов на устранение дефектов, за которые отвечает он сам: мелкий текущий ремонт и повреждения от неправильного использования. Ремонт существенных дефектов, существовавших в квартире, остаётся обязанностью владельца в установленные законом сроки.
Как перевести счета на себя и что записать в договоре
Практический порядок для арендатора и владельца:
- Пропишите в договоре, кто платит арнону, ваад-баит, электричество, воду, газ, и с какой даты. Структуру договора смотрите на странице договор аренды.
- Зафиксируйте показания счётчиков при передаче ключей, с фотографиями и датой, подписав общий акт.
- Переведите счета на имя жильца. Муниципалитет и поставщики сами определяют, какие документы им нужны, поэтому уточняйте требования в муниципалитете и у каждого поставщика до визита.
- Сохраняйте квитанции об оплате арноны, ваад-баита и коммунальных услуг.
- При выезде снимите итоговые показания, закройте счета на своё имя и сообщите муниципалитету о смене жильца.
Владельцам: если вы только планируете сдавать, разместите объявление и сразу укажите в нём, как делятся платежи. Арендаторам: в каталоге условия по счетам лучше уточнять до просмотра. Bait·Direct публикует объявления, а условия аренды стороны согласуют между собой.
Оговорки
Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация. Для вашего случая обратитесь к юристу или бухгалтеру.
- Ставки арноны, скидки и порядок оформления определяет муниципалитет; суммы и пороги меняются, поэтому проверяйте актуальные значения в муниципалитете и на gov.il.
- Правила главы о жилье не действуют для договоров, подпадающих под исключения (например, гостиницы и жильё для отдыха, сопровождаемое проживание, общежития, договоры с превышением порога аренды, слишком короткие или слишком длинные сроки). Для аренды между близкими родственниками возможны иные договорённости. Там действует то, что записано в договоре, в рамках закона.
- Регламент конкретного дома и практика поставщиков услуг могут отличаться; уточняйте на месте.
- Статья не заменяет текст закона. Официальные материалы: gov.il и Коль-Зхут.
Частые вопросы
Кто платит арнону при аренде квартиры?
По закону арнона относится к налогам на держателя квартиры и входит в перечень платежей арендатора за период аренды. Стороны могут договориться, что платит владелец, но, как правило, не наоборот в обход закона. Лучше записать это в договоре. Это общая информация.
Должен ли арендатор платить ваад-баит?
Закон относит на арендатора платежи на текущее содержание дома, вносимые представительству дома. Платежи на приобретение или улучшение постоянных систем и установок на него напрямую не возлагаются. Размер и состав взноса уточняйте перед подписанием.
Можно ли заставить арендатора платить страховку здания или комиссию брокера владельца?
Как правило, нет. Страховка здания и платежи, которые владелец должен третьим лицам, на арендатора напрямую не ложатся, а условие о доле брокера владельца ничтожно. Отступать можно только в пользу арендатора; исключения для аренды между близкими родственниками описаны в статье.
Есть ли скидки на арнону?
Скидки существуют для некоторых категорий жителей. Условия определяет муниципалитет, поэтому уточняйте у него, подходите ли вы под какую-либо категорию.
Источники
Bait·Direct — небольшой независимый проект: объявления бесплатные, комиссии нет. Сервис не проверяет каждое объявление — смотрите квартиру и сверяйте документы сами.
Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Законы, пороги и ставки меняются — перед важным решением сверьтесь с первоисточником на gov.il, а для вашего случая обратитесь к юристу или бухгалтеру.