Договор аренды квартиры в Израиле: обязательные пункты и что проверить обеим сторонам

Основа: что говорит закон о договоре найма жилья

Аренда жилья в Израиле регулируется Законом об аренде и ссуде 5731-1971 (חוק השכירות והשאילה). Так называемый «закон о справедливой аренде» 2017 года — это не отдельный закон, а поправка: в этот закон вставили главу о найме жилья, статьи 25א–25טו.

Три вещи стоит знать с самого начала.

• Письменная форма. Договор найма жилья должен быть составлен письменно и подписан обеими сторонами, и каждая сторона получает подписанную копию (ст. 25ב). Устная аренда автоматически не становится недействительной, но не соответствует установленной форме, а доказать её условия очень трудно.
• Императивные нормы. От положений этой главы нельзя отступить договором иначе как в пользу квартиросъёмщика. Условие, противоречащее закону, не имеет силы.
• Не для всех договоров. Глава не применяется, в частности, если арендная плата выше 20 000 шекелей в месяц, если договор длиннее 10 лет или короче 3 месяцев, при аренде между родственниками, в гостиницах и при аренде для отдыха, в домах защищённого проживания (דיור מוגן), в общежитиях и при защищённой аренде по закону о защите квартиросъёмщика. Если ваш случай в этом списке, правила ниже могут к нему не относиться.

Обязательные элементы договора

Единого закрытого перечня «пунктов, без которых договор недействителен» мы не приводим, но на практике в хорошем договоре есть следующее.

• Стороны: полное имя, номер удостоверения личности, контакты владельца и арендатора; все, кто будет жить в квартире, должны быть названы.
• Объект: точный адрес, этаж, номер квартиры, число комнат, что входит (парковка, кладовая, кондиционеры, бойлер, мебель — списком).
• Срок: дата начала и окончания, условия опциона продления (на какой срок и по какой цене или формуле).
• Плата: сумма, день и способ платежа, привязка к индексу, если есть.
• Залог или гарантия: вид, сумма, условия и срок возврата.
• Расходы: кто платит арнону, ваад баит, электричество, воду, газ и на кого переоформляются счета.
• Ремонт и содержание: что за владельцем, что за арендатором.
• Прекращение: сроки уведомления, досрочный выход, последствия.

К договору стоит приложить акт состояния квартиры с фотографиями на дату передачи ключей, подписанный обеими сторонами. Он снимает большинство споров о том, что было повреждено до въезда.

Залог и гарантии: сколько можно требовать

Для договоров, на которые распространяется глава о найме жилья, закон ограничивает общую сумму всех гарантий: она не может превышать меньшую из двух величин — арендную плату за 3 месяца или арендную плату за одну треть срока договора. Предел относится к обеспечению, за которое арендатору приходится платить (например, комиссия банку за гарантию или денежный залог); как он применяется к другим видам обеспечения, уточняйте у юриста. Например, при 2 000 шекелей в месяц и договоре на 12 месяцев предел — 6 000, а при договоре на 6 месяцев — 4 000. Значит, «три месяца» — это предел только для договоров длиной от 9 месяцев; в более коротких действует «треть срока».

Владелец обязан вернуть гарантию в течение 60 дней с того момента, когда арендатор вернул квартиру или погасил свои долги, смотря что наступит позже. По данным «Коль-Зхут», закон перечисляет случаи, когда владелец вправе обратить гарантию в свою пользу (например, неуплата аренды, неустранённый ущерб, неоплаченные текущие счета, неосвобождение квартиры), и требует заранее уведомить арендатора. Удержания должны быть обоснованы.

Виды гарантий различаются по рискам.

• Банковская гарантия, чеки, денежный залог, поручители — обсудите условия возврата письменно.
• Долговой вексель (שטר חוב) может быть предъявлен к исполнению напрямую через исполнительную службу (הוצאה לפועל), минуя обычный иск, поэтому прежде чем его подписывать, лучше проконсультироваться с юристом.

За любой залог берите подписанную расписку с суммой и датой.

Привязка к индексу и повышение арендной платы

Пока договор действует, плата остаётся прежней, если сам договор не предусматривает изменения. Самый частый механизм — привязка к индексу потребительских цен (הצמדה למדד המחירים לצרכן), который публикует Центральное статистическое бюро (הלמ״ס).

Что проверить в таком пункте:

• от какого базового индекса (месяц) считается изменение;
• как часто пересчитывается плата — раз в год, раз в квартал или при продлении;
• по какой формуле, и что происходит, если индекс упал: индекс может как расти, так и снижаться;
• применяется ли пересчёт и к опциону продления.

Опасная формулировка — продление «по рыночной цене»: она не задаёт верхней границы. Лучше записать конкретную сумму или формулу. Для нового договора закон не устанавливает потолка арендной платы, поэтому сумму стороны определяют сами.

Досрочный выход и сроки уведомления

Первое, что нужно прочитать, — пункт о расторжении. Он должен отвечать на вопросы: кто и когда может выйти из договора до конца срока, за какой срок нужно предупредить, есть ли штраф и можно ли предложить замену.

По данным справочного портала «Коль-Зхут», при одностороннем расторжении, не связанном с нарушением договора, владелец предупреждает не менее чем за 90 дней, а арендатор — не менее чем за 60 дней. Как это соотносится с вашим договором, проверьте на портале и у юриста: условия применения могут различаться, а у договоров, выпадающих из главы о найме жилья, правила могут быть другими.

На что смотреть:

• есть ли у арендатора право выйти досрочно и на каких условиях; штраф не должен быть равен всей оставшейся плате;
• можно ли найти замену и вправе ли владелец отказать без причины;
• нет ли автоматического продления без напоминания;
• все уведомления отправляйте письменно и храните копии.

Договориться о выходе по взаимному согласию можно всегда — запишите это письменно. Если арендатор не освобождает квартиру, владелец не может выселить его самовольно: для принудительного выселения нужны основания и решение суда.

Ремонт, обязанности сторон, субаренда

Ремонт

Для договоров, подпадающих под главу о найме жилья, владелец обязан устранить дефект, который не является незначительным, в разумный срок и не позднее 30 дней с требования арендатора, а срочный дефект — в течение 3 дней. Если срок пропущен, арендатор вправе устранить дефект сам и потребовать возмещения разумных расходов (заранее предупредив владельца) либо, пока дефект не устранён, пропорционально уменьшить арендную плату. Чтобы не получить спор, заранее потребуйте ремонта письменно и сохраняйте счета и квитанции. Повседневное содержание, мелкий ремонт и поломки по вине арендатора — на арендаторе. Условие «арендатор платит за любой ремонт» не отменяет обязанностей владельца.

Раскрытие дефектов

До подписания владелец должен сообщить об известном ему существенном дефекте квартиры, а также об известном обстоятельстве в квартире или её окружении, которое существенно мешает пользованию.

Деньги маклеру

Если маклер действовал по поручению владельца, арендатора нельзя обязать оплатить его вознаграждение, и пункт договора об этом недействителен (ст. 25ט).

Субаренда

Возможность сдать квартиру или комнату в субаренду определяется договором. Если она вам нужна, пропишите её явно: разрешена ли, требуется ли письменное согласие владельца. Запрет тоже должен быть записан ясно.

Красные флаги и бесплатный шаблон

Насторожитесь, если вы видите следующее.

• Нет письменного договора или вам не дают подписанную копию.
• Общая гарантия выше предела, о котором говорилось выше.
• Требуют долговой вексель без разъяснений.
• Арендатора обязывают платить вознаграждение маклеру владельца.
• Нет акта состояния квартиры, а владелец «всё запомнил».
• Любой ремонт за арендатором, вход владельца в любое время без предупреждения.
• Неясно, кто платит арнону, и на кого записаны счета.
• Пустые места в договоре, которые можно заполнить позже.
• Автоматическое продление без уведомления и «рыночная» цена в опционе.

Арендатору имеет смысл попросить у владельца выписку из реестра недвижимости (נסח טאבו) и сверить имя владельца с подписантом; владельцу — сверить личность арендатора и записать всех проживающих.

Составить первый вариант поможет наш бесплатный шаблон договора аренды. Это шаблон, а не юридическая консультация: подгоните его под вашу ситуацию и при необходимости покажите юристу. Официальную информацию о законе об аренде и образцы договоров можно поискать на gov.il, а объявления для владельцев — на странице публикации.

Важные оговорки

Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация; для вашего случая обратитесь к юристу или бухгалтеру.

Законы, пороговые суммы и сроки меняются, а на конкретный договор могут влиять исключения. Актуальные значения проверяйте на gov.il и на kolzchut.org.il. Налоги с аренды зависят от вашей ситуации и от года, поэтому конкретных сумм мы здесь не приводим: проверьте актуальное значение на gov.il.

Bait·Direct — площадка объявлений: мы не являемся стороной договора и не отвечаем за условия, которые стороны согласуют между собой.

Читайте также

• Как снять квартиру в Израиле без маклера
• Залог при аренде квартиры в Израиле: сколько можно требовать и как его вернуть
• Арнона, ваад-баит и коммунальные счета при аренде: кто за что платит
• Как сдать квартиру самому без маклера в Израиле: чек-лист владельца