Залог при аренде квартиры в Израиле: сколько можно требовать и как его вернуть

Сколько законно требовать: предел по статье 25י

Правила «справедливой аренды» 2017 года — это не отдельный закон, а поправка к Закону об аренде и ссуде 5731-1971 (חוק השכירות והשאילה). Она добавила в него главу о найме жилья, статьи 25א–25טו. Размер обеспечения ограничивает статья 25י.

По описанию портала Коль-Зхут (kolzchut.org.il), сумма обеспечения, которую арендодатель вправе потребовать, не может превышать меньшую из двух величин: рента за три месяца либо рента за треть срока аренды.

• Договор на 12 месяцев: треть срока равна четырём месяцам, три месяца меньше, значит предел — три месяца ренты.
• Договор на 6 месяцев: треть срока равна двум месяцам, значит предел — два месяца ренты.

Иллюстрация расчёта: при условной ренте 2000 ₪ в месяц предел для годового договора — 6000 ₪, для полугодового — 4000 ₪. Это пример арифметики, а не «типичный залог».

Положения этой главы императивны (קוגנטיות): от них нельзя отступить в ущерб арендатору, допускается только отступление в его пользу. Поэтому условие договора об обеспечении сверх предела, как правило, не имеет силы в части превышения, даже если арендатор подписал договор, — но только в той мере, в какой предел распространяется на данную форму обеспечения (см. нюанс ниже).

Важный нюанс. По странице Коль-Зхут (обновлена 12.08.2026) предел действует, когда арендатору приходится платить за обеспечение: например, комиссия за банковскую гарантию или денежный залог. Как предел применяется к остальным видам (вексель, поручители), на этой странице прямо не сказано, поэтому ничего окончательного мы не утверждаем: проверьте текст статьи 25י на gov.il или у юриста, особенно если вам предлагают вексель.

Когда предел не применяется

Глава о найме жилья (и предел залога вместе с ней) действует не для любого договора. Статья 25טו исключает, по описанию Коль-Зхут, следующие случаи:

• аренда сроком более 10 лет;
• аренда сроком менее 3 месяцев;
• рента выше установленного порога (текущее значение проверьте на gov.il);
• аренда между родственниками;
• гостиничные номера и жильё, сдаваемое для отдыха;
• дома престарелых с обслуживанием (диюр мугань), общежития для студентов, учеников и работников;
• квартиры, на которые распространяется Закон о защите квартиросъёмщика (защищённая аренда).

Если ваш договор попадает в одну из этих категорий, не опирайтесь на предел из предыдущего раздела автоматически, а сверьтесь с источниками или юристом. Для обычной долгосрочной аренды квартиры исключения, как правило, не имеют значения.

Формы обеспечения: залог, гарантия, вексель, поручители

На практике встречаются несколько форм обеспечения. Они различаются тем, у кого деньги и как арендодатель может требовать выплаты.

• Денежный залог (פיקדון מזומן). Деньги наличными или переводом остаются у арендодателя. Главный риск арендатора — задержка или спор о возврате, поэтому нужна подписанная квитанция.
• Банковская гарантия (ערבות בנקאית). Банк выдаёт документ в пользу арендодателя. Убедитесь, что условия выплаты в гарантии совпадают с условиями договора.
• Вексель (שטר חוב). Долговой документ на сумму, которую арендодатель может предъявить к взысканию через исполнительную службу (הוצאה לפועל). По описанию, взыскание может начаться без полноценного судебного процесса, а возражения подаются в установленные сроки, поэтому вексель считается одной из самых рискованных для арендатора форм. Не подписывайте его, не прочитав сумму и условия использования, и обсудите с юристом.
• Поручители (ערבים). Третьи лица отвечают по обязательствам арендатора своим имуществом. Если вы соглашаетесь стать поручителем, вы принимаете личную ответственность.
• Чеки. Отсроченные чеки тоже встречаются; относитесь к ним с той же осторожностью, что и к векселю.

Владельцу полезно помнить: чем сложнее форма обеспечения, тем больше вероятность спора. Простой и документированный залог в пределах закона обычно вызывает меньше конфликтов.

На что арендодатель вправе обратить обеспечение

По описанию Коль-Зхут и вторичных источников, арендодатель не может использовать обеспечение «по своему усмотрению». Среди основных допустимых случаев источники называют:

• арендатор не заплатил ренту в срок, установленный договором;
• остались дефекты, за исправление которых отвечает арендатор;
• арендатор не освободил квартиру по окончании аренды.

Сумма ограничена размером соответствующего долга или ущерба, а не всей суммой залога. Перед обращением к обеспечению арендодатель должен заблаговременно, в разумный срок, уведомить арендатора и дать ему возможность исправить нарушение в разумный срок. Точный перечень случаев и долгов (например, счета за коммунальные услуги и арнону) сверяйте с текстом статьи 25י: часть источников приводит и другие платежи.

Практический вывод для арендатора: акт состояния квартиры, фотографии при заселении и квитанции за коммунальные платежи — главное доказательство того, что ущерб или долг не ваши. Для владельца: фиксируйте состояние квартиры при передаче и храните сметы и чеки на ремонт.

Когда и как возвращается залог

Арендодатель обязан вернуть обеспечение или его остаток в срок до 60 дней с момента, когда арендатор вернул ему квартиру, либо с момента погашения долгов арендатора — в зависимости от того, что наступит позже. Об этом говорит Коль-Зхут, ссылаясь на закон.

Что помогает получить возврат без споров:

• составьте и подпишите акт возврата квартиры, лучше после совместного осмотра;
• сделайте фотографии с датой при выезде;
• соберите квитанции об оплате ренты, электричества, воды, газа и арнону;
• если арендодатель удерживает часть суммы, попросите письменный расчёт с обоснованием и подтверждающими документами;
• если оформлена банковская гарантия, договоритесь о возврате самого документа и подтверждении, что обязательства закрыты.

Обычный износ при нормальном использовании (בלאי סביר) принято исключать из ущерба, за который можно удерживать обеспечение. Что считать обычным износом, а что ущербом, в спорных случаях решает суд.

Для владельца: срок в 60 дней лучше прописать в договоре и выполнять, а удержания подкреплять документами.

Что делать, если стороны не договорились

Типичная схема действий выглядит так:

1. Письменное требование. Направьте арендодателю письмо с описанием суммы, основания и срока, лучше заказным письмом, и сохраните копию.
2. Переговоры или медиация (גישור). Альтернатива суду, если стороны согласны на неё.
3. Суд по малым искам. Подходит для небольших сумм. Верхний предел иска и размер сбора меняются, поэтому проверьте актуальные значения на gov.il.
4. Мировой суд (בית משפט שלום). Для более крупных требований; часто имеет смысл участие юриста.
5. Юридическая помощь. Малообеспеченные граждане могут иметь право на юридическую помощь; условия проверяйте на gov.il.

Если арендодатель предъявил к взысканию вексель, сразу обратитесь к юристу: у возражений в исполнительной службе есть сроки, и откладывать нельзя.

Для владельца: перед обращением в суд приложите договор, акт состояния, фотографии, сметы и переписку. Без документов требование об удержании трудно обосновать.

Оговорки и что проверить самостоятельно

• Пороги, ставки и размеры сборов меняются по годам. Актуальные значения проверяйте на gov.il и в справочнике Коль-Зхут.
• Область действия предела (какие формы обеспечения в него входят) описывается источниками по-разному; точный текст статьи 25י нужно сверить.
• Здесь не рассматриваются коммерческая аренда и защищённая аренда.
• Текст закона и ваш договор важнее любого пересказа, включая этот.

Перед подписанием удобно пройти по странице о договоре аренды, а владельцам — по разделу размещения объявления. Объекты можно смотреть в каталоге.

Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация; для вашего случая обратитесь к юристу или бухгалтеру.

Читайте также

• Как снять квартиру в Израиле без маклера
• Договор аренды квартиры в Израиле: обязательные пункты и что проверить обеим сторонам
• Арнона, ваад-баит и коммунальные счета при аренде: кто за что платит
• Как сдать квартиру самому без маклера в Израиле: чек-лист владельца