Как сдать квартиру самому без маклера в Израиле: чек-лист владельца

1. Подготовьте квартиру и сделайте фото

Первое впечатление формируют состояние квартиры и снимки. До публикации объявления приведите жильё в порядок.

• Устраните видимые неисправности: протечки, плохо закрывающиеся окна и двери, неработающие розетки, водонагреватель (дуд). По закону жильё должно отвечать базовым требованиям к проживанию, а известные вам дефекты, которые не являются мелкими, нужно раскрыть арендатору до подписания договора.
• Уберите квартиру и уберите с глаз личные вещи и документы.
• Снимайте днём, при естественном свете: каждую комнату, кухню, санузел, балкон, вид из окна, подъезд и вход.
• Показывайте то, что есть на самом деле. Не используйте обработку, которая меняет реальность.
• Сохраните исходные снимки с датой: они пригодятся для протокола сдачи-приёмки.

2. Напишите честный текст объявления

Хорошее объявление отвечает на вопросы, которые арендатор задаст в первом сообщении. Укажите:

• город, район и улицу (точный номер дома можно сообщить после первого контакта);
• число комнат, этаж, наличие лифта, площадь, если знаете её точно;
• что входит в квартиру: мебель, кондиционер, водонагреватель, парковка, кладовая (מחסן);
• ежемесячную плату и что в неё входит, а что жилец оплачивает отдельно: арнона (муниципальный налог), ваад-баит (плата дому), электричество, вода, газ;
• дату, с которой квартира свободна, и желаемый срок аренды;
• можно ли с животными и как с вами связаться.

Пишите только правду. Если в доме нет лифта или окна выходят на шумную улицу, скажите об этом сразу: известные вам дефекты, которые не являются мелкими, и известные помехи для проживания вы всё равно обязаны раскрыть до подписания, а честное объявление отсеивает пустые просмотры. Не добавляйте обещаний, которые нельзя проверить.

3. Как оценить цену без выдуманных цифр

Законодательного потолка арендной платы за жильё в Израиле нет: цену назначает владелец исходя из рынка. Не опирайтесь на «средние цены» из чужих статей, они устаревают. Лучше сравнить свою квартиру с реальными объявлениями рядом.

1. Откройте каталог и другие площадки и отфильтруйте по своему городу и району.
2. Выберите объявления, похожие на вашу квартиру: число комнат, этаж, состояние, мебель, парковка.
3. Запишите запрашиваемые цены и даты публикации. Помните: это цены, которые просят, а не те, по которым сдали.
4. Сравните: что у вашей квартиры выигрывает, а что уступает, и назначьте цену в этом диапазоне.
5. Если обращений нет, пересмотрите цену или текст; если их слишком много, цену можно пересмотреть при следующем договоре.

Заранее решите, будет ли плата привязана к индексу потребительских цен (הצמדה למדד; индекс публикует Центральное статистическое бюро). Индекс может как расти, так и падать, и плата меняется вслед за ним. Если в договоре нет такого или иного условия об изменении платы, повышать её в течение срока договора нельзя.

4. Выбор кандидата: разумно и в рамках закона

Вы вправе познакомиться с кандидатами и выбрать того, с кем готовы подписать договор, но в разумных и законных рамках.

• Встретьтесь лично и покажите квартиру. Спросите, сколько человек будут жить и на какой срок им нужна квартира.
• Сверьте личность по удостоверению (теудат зеут) при подписании: в договор вносят имя и номер удостоверения сторон. Храните копию только пока она нужна и не передавайте её третьим лицам.
• О доходе и прежнем жилье владельцы нередко просят подтверждение дохода и контакт прежнего арендодателя. Это распространённая практика, а не требование закона. Запрашивайте только необходимое, не публикуйте и не передавайте чужие персональные данные, а о допустимых рамках спросите юриста.
• Не отказывайте по признакам, по которым закон запрещает дискриминацию. Точные рамки уточните у юриста.
• Поручители (ערבים) — один из видов обеспечения. Как они учитываются в предельной сумме обеспечения, о которой ниже, уточните у юриста до подписания.

5. Договор, залог и протокол сдачи-приёмки

Письменный договор

Договор аренды жилья нужно заключать в письменной форме, его подписывают обе стороны, и каждая получает подписанный экземпляр (статья 25ב закона об аренде и найме, חוק השכירות והשאילה). В договоре укажите: данные сторон, адрес и описание квартиры, срок и условия продления, плату и способ оплаты, обеспечение, кто платит арнону, ваад-баит и коммунальные услуги, распределение ремонта, порядок досрочного расторжения. Информацию о поправке 2017 года и образец договора ищите на странице gov.il; см. также нашу страницу о договоре аренды.

Залог и обеспечение

Общая сумма обеспечения, которое вы вправе потребовать, не может превышать меньшую из двух величин: плату за 3 месяца или плату за треть срока аренды. Предел относится к обеспечению, за которое арендатору приходится платить (например, комиссия банку за гарантию или денежный залог); как он применяется к другим видам обеспечения, уточняйте у юриста. Для договора на 12 месяцев это 3 месяца, для договора на 6 месяцев — 2 месяца. Вернуть обеспечение нужно в течение 60 дней с момента, когда жилец освободил квартиру, либо с погашения его долгов, смотря что наступит позже. Условие договора, нарушающее эти нормы, недействительно. У правил есть условия применения: по справочным данным они не распространяются на отдельные виды аренды, например при плате выше 20 000 ₪ в месяц, при очень коротком (менее 3 месяцев, без возможности продлить) или очень длинном (более 10 лет) сроке, при аренде между родственниками. Точные условия и то, как считаются разные виды обеспечения, проверьте на странице Коль-Зхут и у юриста.

Ремонт и маклерское вознаграждение

Неисправность, не являющуюся мелкой, арендодатель должен устранить в разумный срок и не позднее чем через 30 дней после просьбы жильца, срочную — в течение 3 дней; иначе жилец вправе отремонтировать сам и потребовать возмещения разумных расходов либо пропорционально уменьшить плату, пока дефект не устранён. Мелкий текущий ремонт и повреждения по вине жильца — на жильце. Если вы сдаёте сами, вознаграждения маклеру нет; а если привлечёте маклера от своего имени, взыскивать с жильца вашу долю его вознаграждения нельзя (статья 25ט).

Протокол сдачи-приёмки

Практическая рекомендация, а не норма закона: составьте акт состояния квартиры (פרוטוקול מצב דירה) и приложите его к договору. Внесите состояние стен, пола, сантехники и техники по комнатам; перечень мебели; показания счётчиков электричества, воды и газа; число переданных ключей; даты и фото. Подпишите акт вместе с жильцом и повторите процедуру при выезде. Выдавайте жильцу расписку на каждый платёж, в том числе на залог.

6. Страхование и налоги: только общая картина

Страхование

Подумайте о страховании самой квартиры и вашего имущества в ней и спросите у страховщика, что покрывает ваш полис, когда в квартире живёт арендатор, и нужно ли уведомлять о сдаче. Жильцу можно предложить застраховать его собственное имущество и ответственность, но это вопрос договорённости.

Налоги с аренды

Доход от сдачи жилья нужно учитывать перед налоговым управлением. Для аренды жилья Налоговое управление описывает три маршрута: освобождение (полное или частичное), пониженный налог по ставке 10 % и налог по обычным ставкам. Пороги освобождения и условия зависят от года и вашей ситуации, поэтому здесь мы их не приводим. Актуальные значения смотрите в руководстве Налогового управления на gov.il и обсудите свой случай с бухгалтером до подписания договора.

7. Что даёт Bait·Direct

Bait·Direct — площадка прямой аренды между владельцами и арендаторами. Вот то, что реально есть для владельца:

• Бесплатная публикация объявления: разместить объявление.
• Личная ссылка владельца на страницу со статистикой вашего объявления; мы присылаем её сами, например в сообщении в WhatsApp.
• Счётчики просмотров страницы объявления за 7 и 30 дней. Они приблизительные: считаются без cookie и без хранения IP-адресов, а ваши собственные заходы тоже учитываются. Это просмотры страницы, а не число заинтересованных людей.

Мы не обещаем количество обращений, не участвуем в сделке и не заменяем юриста. Договор, залог и расчёты остаются между вами и жильцом.

8. Оговорки

Нормы закона и пороги могут меняться; на момент прочтения проверьте актуальные значения на gov.il. Правила о залоге, ремонте и уведомлениях относятся к аренде жилья и не применяются ко всем договорам (см. оговорки выше). Сведения о нормах приведены по справочным источникам, в том числе по порталу Коль-Зхут, и не заменяют текст закона; ключевые страницы Коль-Зхут и gov.il просмотрены 9 октября 2026 года, но закон и пороги меняются, поэтому сверяйте важные нормы с текстом закона.

Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация; для вашего случая обратитесь к юристу и бухгалтеру.

Читайте также

• Как снять квартиру в Израиле без маклера
• Договор аренды квартиры в Израиле: обязательные пункты и что проверить обеим сторонам
• Залог при аренде квартиры в Израиле: сколько можно требовать и как его вернуть
• Арнона, ваад-баит и коммунальные счета при аренде: кто за что платит