איך לשכור דירה בישראל בלי מתווך

איפה מחפשים דירה בלי מתווך

מודעות ישירות מבעלי דירות מתפרסמות בלוחות מודעות, בקבוצות נושאיות ובפלטפורמות שבהן מפרסמים הבעלים עצמם. אחת האפשרויות: הקטלוג של Bait·Direct, שבו הבעלים מפרסמים בעצמם. חשוב: עצם קיום מודעה בכל פלטפורמה אינו אומר שמישהו בדק את האדם או את הדירה.

איך מבחינים בין בעלים למתווך:

• שאלו ישירות: "אתה הבעלים? אתה כותב בשם עצמך?";
• אם עונה לכם גורם שלישי, בררו עבור מי הוא פועל והאם הוא גובה עמלה;
• שמרו את ההתכתבות: היא תעזור אם יתגלע סכסוך.

לפני סיור בקשו כתובת מדויקת, קומה, מספר חדרים, גובה השכירות ומשך החוזה, וגם מה כלול במחיר. פער בין המודעה לבין מה שרואים במקום הוא סיבה להיזהר.

איך בודקים את הבעלים: תעודת זהות ונסח טאבו

לפני החתימה ודאו שמי שחותם על החוזה רשאי להשכיר את הדירה.

1. תעודת זהות. בקשו לראות תעודת זהות והשוו את השם המלא והמספר לנתוני החוזה.
2. נסח טאבו. זהו נסח מרישום המקרקעין. השוו את שם הבעלים לתעודת הזהות ואת הכתובת לזו שבחוזה. שימו לב אם יש כמה בעלים ואם קיימות הערות על שעבודים.
3. ייפוי כוח. אם מי שפועל בשם הבעלים הוא אדם אחר, בקשו ייפוי כוח מאומת.

אם הבעלים מסרב להציג מסמכים, זו סיבה רצינית שלא לחתום. במקרים מורכבים (כמה בעלים, שעבודים, ייפוי כוח) כדאי להראות את המסמכים לעורך דין.

מה בודקים בסיור

בואו בשעות היום, קחו טלפון לצילום ועברו על הרשימה.

• מים ואינסטלציה: לחץ, ניקוז, סימני נזילה, רטיבות ועובש.
• חשמל: שקעים, לוח חשמל, תאורה.
• דוד, חלונות, דלתות: האם נסגרים וננעלים.
• מכשירי חשמל ורהיטים: מה בדיוק נשאר בדירה ובאיזה מצב.
• מזגנים, חניה, מחסן: מה שהובטח בעל פה צריך להופיע בחוזה.

לפי החוק (סעיף 25ב), לפני החתימה על המשכיר לגלות ליקויים לא קלי ערך שידועים לו בדירה, וכן דברים הידועים לו בדירה או בסביבתה שגורמים או עלולים לגרום הפרעה של ממש לשימוש בה. שאלו על כך בקול ורשמו את התשובה.

אם אפשר, דברו עם השכנים: הם יספרו על הבניין דברים שאינם במודעה.

איך מתמקחים ועל מה מסכימים

החוק אינו מגביל את גובה דמי השכירות: הם נקבעים בשוק ובהסכמת הצדדים. לכן מקובל להתמקח. איננו מציינים "מחירים ממוצעים": השוו בעצמכם כמה מודעות דומות באזור.

על מה אפשר לדבר מעבר לסכום:

• משך החוזה ואופציה להארכה עם שכירות שנקבעה מראש: בלעדיה בהארכה עלולה להיות עלייה משמעותית;
• הצמדה למדד המחירים לצרכן: האם קיימת ומאיזה חודש היא נספרת; המדד יכול לעלות וגם לרדת;
• מי משלם ועד בית ומה הוא מכסה;
• מה המשכיר יתקן או יחליף לפני הכניסה: כתבו זאת בחוזה;
• סדרי יציאה מוקדמת.

ככלל, במהלך תקופת החוזה המשכיר אינו רשאי להעלות שכירות אלא אם החוזה מתיר זאת במפורש. בקשו בכתב כל מה שסוכם בעל פה.

חוזה כתוב, ערבות וביטחונות

החוק מניח שחוזה שכירות למגורים נערך בכתב, נחתם בידי שני הצדדים וכל צד מקבל עותק חתום (סעיף 25ב). שכירות בעל פה אינה בטלה אוטומטית, אך ההגנה עליה חלשה וקשה להוכיח אותה. אל תסכימו לדירה בלי חוזה כתוב.

בדקו בחוזה: שמות ומספרי זהות של הצדדים, כתובת, תיאור הדירה, תקופה, סכום ומועד תשלום, סוג וסכום הביטחון, תנאי החזרה, תנאי סיום, ומי משלם ארנונה, ועד בית וחשבונות.

ערבות וביטחונות

הסכום הכולל של הביטחונות לא יעלה על הנמוך מבין שניים: שכר דירה עבור 3 חודשים או שכר דירה עבור שליש מתקופת השכירות. התקרה חלה כשהשוכר נדרש לשלם בעד הערובה (למשל עמלה לבנק על ערבות בנקאית, או פיקדון מזומן); כיצד היא חלה על סוגי ערובה אחרים — התייעצו עם עורך דין. בחוזה ל-12 חודשים זה 3 חודשים, ובחוזה ל-6 חודשים זה חודשיים. על המשכיר להחזיר את הביטחון בתוך 60 יום ממועד פינוי הדירה או פירעון חובות השוכר, לפי המאוחר.

• דרשו קבלה חתומה על כל תשלום ועל הערבות.
• ערבות בנקאית נחשבת פחות מסוכנת לשוכר מאשר שטר חוב, שאפשר לגבות דרך ההוצאה לפועל בלי הליך משפטי מלא. אל תחתמו על שטר חוב בלי ייעוץ משפטי.

כללים אלה (כמו שאר הוראות הפרק על שכירות למגורים) אינם חלים תמיד. הם אינם חלים, למשל, על שכירות מעל 20,000 ש"ח לחודש, על חוזים ארוכים מאוד או קצרים מאוד (מעל 10 שנים או מתחת ל-3 חודשים, יש ניואנסים), על שכירות בין קרובי משפחה קרובים, על בתי מלון ודירות נופש, על דיור מוגן ועל מעונות (סעיף 25טו). בדקו ערכים עדכניים ב-gov.il.

חשבונות, ארנונה, ועד בית ופרוטוקול מסירה

העברה על שמכם. אם אפשר, העבירו על שמכם חשמל, מים וארנונה, כדי לא לשאת בחובות מתקופות קודמות. ארנונה משלם בדרך כלל השוכר אם החוזה אינו קובע אחרת; בררו בעירייה את הסיווג והסכום. את גובה ועד הבית ומה הוא מכסה שאלו את השכנים ואת המשכיר. נהלי ההעברה שונים בין הספקים: בררו מולם.

פרוטוקול מסירה. ביום קבלת המפתחות ערכו עם המשכיר פרוטוקול מצב דירה כתוב, צרפו אותו לחוזה כנספח וחתמו שניכם. מה לכלול:

• מצב קירות, רצפות, חלונות, אינסטלציה ומכשירים;
• קריאות מונים;
• רשימת רהיטים וציוד;
• מספר המפתחות.

צלמו תמונות וסרטונים מתוארכים של כל הדירה ושלחו אותם למשכיר בדוא"ל או בהודעה. אלה הראיות שלכם אם בהחזרת הערבות יטען המשכיר לנזק. בלאי סביר מהשימוש הרגיל אינו נזק.

תיקונים. על המשכיר לתקן ליקוי לא קל ערך תוך 30 יום מפנייתכם, וליקוי דחוף תוך 3 ימים. אם המועד חלף, אפשר לתקן בעצמכם ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות סבירות (תוך הודעה מראש ושמירת קבלות), או — כל עוד הליקוי לא תוקן — להפחית את דמי השכירות באופן יחסי; כדאי לברר את סדר הפעולות עם עורך דין. תיקונים קלים שוטפים וליקויים שנגרמו משימוש לא תקין הם באחריות השוכר.

דמי תיווך לפי החוק

אם המתווך פעל מטעם המשכיר, אסור לדרוש משוכר לשלם את שכר הטרחה (סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה). המשכיר והשוכר גם אינם רשאים להסכים בחוזה שהשוכר ישלם את חלקו של המשכיר. תנאי כזה בטל.

מה זה אומר בפועל:

• לפני הסיור שאלו מי הביא את המתווך ומטעם מי הוא פועל;
• קראו היטב סעיפי חוזה על "עמלה" ו"שירותי תיווך";
• אל תשלמו "על הצגה" או "על שריון" בלי תנאים בכתב;
• אם אתם שכרתם מתווך בעצמכם, היחסים ביניכם נקבעים לפי ההסכם שלכם; במקרים מורכבים פנו לעורך דין.

שכירות ישירה מהבעלים פותרת את השאלה מעיקרה: אין מתווך ואין למי לשלם.

הסתייגויות חשובות

• זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי ולא ייעוץ מס. למקרה שלכם פנו לעורך דין או לרואה חשבון.
• סכומים, סיפים ואף ההוראות עצמן עשויים להשתנות: ערכים עדכניים (למשל תקרת בית משפט לתביעות קטנות) ואת נוסח החוק התקף בדקו באתר gov.il ובכל זכות.
• Bait·Direct אינה בודקת בעלים, מודעות או מסמכים; הבדיקות הן שלכם.
• דוגמת חוזה וחומרי עזר תמצאו בעמוד חוזה שכירות; בעלי דירות שרוצים לפרסם יכולים להשתמש בעמוד פרסום נכס.

אם משהו בחוזה נראה לכם תמוה, אל תחתמו באותו יום: בקשו זמן והראו את הנוסח לעורך דין.

כדאי לקרוא גם

• חוזה שכירות לדירה בישראל: סעיפים חשובים ומה כל צד צריך לבדוק לפני החתימה
• ערובה בשכירות דירה בישראל: כמה מותר לדרוש ואיך מקבלים אותה בחזרה
• ארנונה, ועד בית וחשבונות בשכירות: מי משלם על מה
• איך להשכיר דירה בעצמך בלי מתווך בישראל: צ'ק-ליסט למשכיר