איך להשכיר דירה בעצמך בלי מתווך בישראל: צ'ק-ליסט למשכיר

1. הכנת הדירה והצילומים

הרושם הראשוני נקבע לפי מצב הדירה והתמונות. לפני פרסום המודעה כדאי לסדר את הדירה.

• לתקן ליקויים גלויים: נזילות, חלונות ודלתות שלא נסגרים היטב, שקעים תקולים, דוד המים. לפי החוק הדירה צריכה לעמוד בדרישות הבסיסיות למגורים, ופגמים שאינם קלי ערך וידועים לכם חייבים להימסר לשוכר לפני החתימה.
• לנקות ולהסיר מהעין חפצים אישיים ומסמכים.
• לצלם ביום, באור טבעי: כל חדר, מטבח, שירותים ומקלחת, מרפסת, הנוף מהחלון, חדר המדרגות והכניסה.
• להראות את מה שיש באמת. אל תשתמשו בעריכה ששינתה את המציאות.
• לשמור את התמונות המקוריות עם תאריך: הן ישמשו אתכם בפרוטוקול המסירה.

2. כתיבת מודעה כנה

מודעה טובה עונה על השאלות שהשוכר ישאל כבר בהודעה הראשונה. ציינו:

• עיר, שכונה ורחוב (את מספר הבית המדויק אפשר למסור אחרי יצירת הקשר);
• מספר חדרים, קומה, האם יש מעלית, ושטח אם אתם יודעים אותו במדויק;
• מה כלול בדירה: ריהוט, מזגן, דוד, חניה, מחסן;
• דמי השכירות החודשיים ומה כלול בהם, ומה השוכר משלם בנפרד: ארנונה, ועד בית, חשמל, מים, גז;
• מתי הדירה פנויה וכמה זמן אתם רוצים להשכיר;
• האם מותר להחזיק בעלי חיים ואיך ליצור קשר.

כתבו רק אמת. אם אין מעלית בבניין או שהחלונות פונים לרחוב רועש, אמרו זאת מיד: פגמים שאינם קלי ערך והפרעות ידועות לשימוש בדירה אתם חייבים לגלות לפני החתימה בכל מקרה, ומודעה כנה חוסכת צפיות מיותרות. אל תוסיפו הבטחות שאי אפשר לבדוק.

3. איך מעריכים מחיר בלי מספרים מומצאים

בישראל אין תקרה חוקית לדמי שכירות של דירות מגורים: המחיר נקבע לפי השוק. אל תסתמכו על "מחירים ממוצעים" ממאמרים של אחרים, הם מתיישנים. עדיף להשוות את הדירה למודעות אמיתיות בסביבה.

1. פתחו את הקטלוג ואתרים נוספים וסננו לפי העיר והשכונה שלכם.
2. בחרו מודעות דומות לדירה שלכם: מספר חדרים, קומה, מצב, ריהוט, חניה.
3. רשמו את המחירים המבוקשים ואת תאריכי הפרסום. זכרו: אלו מחירים שמבקשים, לא מחירים שבהם נסגרו עסקאות.
4. השוו: במה הדירה שלכם עדיפה ובמה פחות, וקבעו מחיר בטווח הזה.
5. אם אין פניות, שקלו שוב את המחיר או את הנוסח; אם יש יותר מדי, אפשר לשקול את המחיר מחדש בחוזה הבא.

החליטו מראש אם דמי השכירות יוצמדו למדד המחירים לצרכן (המדד מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). המדד יכול לעלות וגם לרדת, ודמי השכירות משתנים בהתאם. אם אין בחוזה תנאי כזה או תנאי אחר לשינוי דמי השכירות, אי אפשר להעלות אותם במהלך תקופת החוזה.

4. בחירת מועמד: סביר ובמסגרת החוק

מותר לכם להכיר את המועמדים ולבחור את מי שתרצו לחתום איתו, אבל במסגרת סבירה וחוקית.

• היפגשו אישית והראו את הדירה. שאלו כמה אנשים יגורו בה ולכמה זמן הם צריכים אותה.
• אמתו זהות לפי תעודת זהות בעת החתימה: בחוזה מציינים את השם ואת מספר הזהות של הצדדים. שמרו את ההעתק רק כל עוד הוא נחוץ ואל תעבירו אותו לאחרים.
• לגבי הכנסה ומשכיר קודם משכירים רבים מבקשים אישור הכנסה ופרטי קשר של המשכיר הקודם. זהו נוהג נפוץ ולא דרישה של החוק. בקשו רק את הנחוץ, אל תפרסמו או תעבירו מידע אישי של אחרים, ואת הגבולות המותרים בררו עם עורך דין.
• אל תסרבו על רקע שהחוק אוסר להפלות בגללו. את הגבולות המדויקים כדאי לברר עם עורך דין.
• ערבים הם אחד מסוגי הערובה. כיצד הם נספרים בתקרת הערובה שתוסבר בהמשך, בררו עם עורך דין לפני החתימה.

5. חוזה, ערובות ופרוטוקול מסירה

חוזה בכתב

חוזה שכירות למגורים צריך להיערך בכתב, שני הצדדים חותמים עליו וכל אחד מקבל העתק חתום (סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה). ציינו בחוזה: פרטי הצדדים, כתובת ותיאור הדירה, תקופה ותנאי הארכה, דמי שכירות ואופן התשלום, ערובות, מי משלם ארנונה, ועד בית ושירותים, חלוקת התיקונים ואופן סיום מוקדם. מידע על תיקון 2017 ודוגמה לחוזה חפשו בעמוד ב-gov.il; ראו גם את הדף שלנו על חוזה שכירות.

ערובות ופיקדון

הסכום הכולל של הערובות שמותר לדרוש לא יעלה על הנמוך מבין שניים: דמי שכירות של 3 חודשים או דמי שכירות של שליש מתקופת השכירות. התקרה חלה כשהשוכר נדרש לשלם בעד הערובה (למשל עמלה לבנק על ערבות בנקאית, או פיקדון מזומן); כיצד היא חלה על סוגי ערובה אחרים — התייעצו עם עורך דין. בחוזה ל-12 חודשים זה 3 חודשים, ובחוזה ל-6 חודשים 2 חודשים. את הערובה יש להחזיר תוך 60 ימים ממועד פינוי הדירה או פירעון חובות השוכר, לפי המאוחר. תנאי בחוזה שנוגד את ההוראות האלה בטל. לכללים יש תנאי תחולה: לפי מקורות מידע, הם לא חלים על סוגי שכירות מסוימים, למשל כשדמי השכירות מעל 20,000 ₪ בחודש, כשהתקופה קצרה מאוד (פחות מ-3 חודשים, בלי אפשרות הארכה) או ארוכה מאוד (מעל 10 שנים), או בשכירות בין קרובי משפחה. את התנאים המדויקים ואת אופן החישוב של סוגי ערובה שונים בדקו באתר כל זכות ועם עורך דין.

תיקונים ודמי תיווך

על המשכיר לתקן ליקוי שאינו קל ערך בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מהדרישה, וליקוי דחוף תוך 3 ימים; אם לא, השוכר רשאי לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות, או להפחית את דמי השכירות באופן יחסי כל עוד הליקוי לא תוקן. תיקונים קלים שוטפים ונזקים שנגרמו באשמת השוכר הם על השוכר. כשאתם משכירים בעצמכם אין דמי תיווך; ואם תשכרו מתווך מטעמכם, אסור לחייב את השוכר בחלקכם בשכר הטרחה (סעיף 25ט).

פרוטוקול מסירה

זו המלצה מעשית ולא הוראת חוק: ערכו פרוטוקול מצב דירה והצמידו אותו לחוזה. רשמו את מצב הקירות, הרצפה, האינסטלציה והמכשירים לפי חדרים; רשימת ריהוט; קריאות מונה חשמל, מים וגז; מספר המפתחות שנמסרו; תאריכים ותמונות. חתמו עליו יחד עם השוכר וחזרו על התהליך בעת הפינוי. תנו לשוכר קבלה על כל תשלום, כולל הפיקדון.

6. ביטוח ומיסים: תמונה כללית בלבד

ביטוח

שקלו לבטח את הדירה ואת הרכוש שלכם בה, ובררו אצל חברת הביטוח מה הפוליסה מכסה כשבדירה גר שוכר והאם צריך להודיע על השכרה. אפשר להציע לשוכר לבטח את הרכוש והאחריות שלו, אך זה עניין להסכמה.

מיסים על שכירות

הכנסה מהשכרת דירה יש לדווח לרשות המסים. להשכרת דירת מגורים רשות המסים מתארת שלושה מסלולים: פטור (מלא או חלקי), מס מופחת בשיעור 10% ומס לפי מדרגות. תקרות הפטור והתנאים תלויים בשנה ובמצבכם, ולכן איננו מציגים אותם כאן. את הערכים העדכניים בדקו במדריך רשות המסים באתר gov.il, ועם רואה חשבון בררו את המקרה שלכם לפני החתימה על החוזה.

7. מה Bait·Direct נותנת

Bait·Direct היא פלטפורמה להשכרה ישירה בין בעלי דירות לשוכרים. הנה מה שקיים בפועל למשכיר:

• פרסום מודעה בחינם: לפרסם מודעה.
• קישור אישי למשכיר לעמוד הסטטיסטיקה של המודעה שלכם; אנחנו שולחים אותו בעצמנו, למשל בהודעת וואטסאפ.
• מוני צפיות בעמוד המודעה ל-7 ול-30 ימים. הם משוערים: הספירה נעשית בלי עוגיות ובלי שמירת כתובות IP, וגם הכניסות שלכם נספרות. אלו צפיות בעמוד, לא מספר המתעניינים.

איננו מבטיחים מספר פניות, איננו צד לעסקה ואיננו מחליפים עורך דין. החוזה, הערובות והתשלומים נשארים בינכם לבין השוכר.

8. הסתייגויות

הוראות החוק והספים עשויים להשתנות; בזמן הקריאה בדקו את הערכים העדכניים ב-gov.il. הכללים על ערובות ותיקונים נוגעים להשכרת דירות מגורים ולא חלים על כל חוזה (ראו את ההסתייגויות למעלה). המידע על ההוראות מבוסס על מקורות מידע כלליים, ובהם אתר כל זכות, ואינו תחליף לנוסח החוק; הדפים המרכזיים באתרי כל זכות ו-gov.il נבדקו ב-9 באוקטובר 2026, אך החוק והתקרות משתנים, ולכן השוו הוראות חשובות לנוסח החוק.

זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי ולא ייעוץ מס; למקרה שלכם פנו לעורך דין ולרואה חשבון.

כדאי לקרוא גם

• איך לשכור דירה בישראל בלי מתווך
• חוזה שכירות לדירה בישראל: סעיפים חשובים ומה כל צד צריך לבדוק לפני החתימה
• ערובה בשכירות דירה בישראל: כמה מותר לדרוש ואיך מקבלים אותה בחזרה
• ארנונה, ועד בית וחשבונות בשכירות: מי משלם על מה