ערובה בשכירות דירה בישראל: כמה מותר לדרוש ואיך מקבלים אותה בחזרה

כמה מותר לדרוש: התקרה לפי סעיף 25י

הוראות «שכירות הוגנת» משנת 2017 אינן חוק עצמאי אלא תיקון לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, שהוסיף לו פרק על שכירות למגורים, סעיפים 25א עד 25טו. גובה הערובה מוגבל בסעיף 25י.

לפי התיאור באתר כל זכות, סכום הערובות שמותר למשכיר לדרוש לא יעלה על הנמוך מבין שניים: דמי שכירות של שלושה חודשים, או דמי שכירות עבור שליש מתקופת השכירות.

• חוזה ל-12 חודשים: שליש מהתקופה הוא ארבעה חודשים, שלושה חודשים נמוך יותר, ולכן התקרה היא שלושה חודשי שכירות.
• חוזה ל-6 חודשים: שליש מהתקופה הוא חודשיים, ולכן התקרה היא חודשיים.

להמחשת החישוב בלבד: בשכירות של 2,000 ₪ לחודש התקרה בחוזה שנתי היא 6,000 ₪ ובחוזה חצי שנתי 4,000 ₪. זו דוגמה חשבונית ולא «ערובה רגילה».

הוראות הפרק קוגנטיות: אי אפשר להתנות עליהן לרעת השוכר, רק לטובתו. לכן סעיף בחוזה שדורש ערובה מעל התקרה אינו אמור, ככלל, לחול ביחס לחריגה, גם אם השוכר חתם, אבל רק במידה שהתקרה חלה על אותה צורת ערובה (ראו ההסתייגות להלן).

הסתייגות חשובה. לפי הדף של כל זכות (עודכן ב-12 באוגוסט 2026) התקרה חלה כשהשוכר נדרש לשלם בעד הערובה: למשל עמלה על ערבות בנקאית או פיקדון מזומן. כיצד התקרה חלה על סוגים אחרים (שטר חוב, ערבים) לא נאמר שם במפורש, ולכן איננו קובעים מסמרות: בדקו את נוסח סעיף 25י ב-gov.il או אצל עורך דין, במיוחד כשדורשים שטר חוב.

מתי התקרה לא חלה

הפרק על שכירות למגורים, ואיתו תקרת הערובה, לא חל על כל חוזה. לפי תיאור כל זכות, סעיף 25טו מוציא מתחולתו את המקרים הבאים:

• שכירות לתקופה של יותר מ-10 שנים;
• שכירות לתקופה של פחות מ-3 חודשים;
• דמי שכירות מעל סף שנקבע (את הערך העדכני יש לבדוק ב-gov.il);
• שכירות בין בני משפחה;
• חדר בבית מלון ודירה המושכרת לנופש;
• דיור מוגן, מעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים;
• דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דיירות מוגנת).

אם החוזה שלכם נכלל באחת הקטגוריות האלה, אין להחיל אוטומטית את התקרה מהפרק הקודם, וכדאי לבדוק במקורות או אצל עורך דין. בשכירות רגילה של דירה לטווח של שנה ומעלה, החריגים בדרך כלל אינם רלוונטיים.

סוגי ערובה: פיקדון, ערבות בנקאית, שטר חוב וערבים

בפועל נפוצות כמה צורות של ערובה. הן נבדלות בשאלה אצל מי הכסף ואיך המשכיר יכול לדרוש תשלום.

• פיקדון מזומן. כסף במזומן או בהעברה נשאר אצל המשכיר. הסיכון העיקרי לשוכר הוא עיכוב או מחלוקת בהחזרה, ולכן חשוב לקבל קבלה חתומה.
• ערבות בנקאית. הבנק מנפיק מסמך לטובת המשכיר. יש לוודא שתנאי המימוש בערבות תואמים את תנאי החוזה.
• שטר חוב. מסמך חוב על סכום שהמשכיר יכול להגיש לגבייה בלשכת ההוצאה לפועל. לפי התיאור, הגבייה יכולה להתחיל בלי הליך משפטי מלא, והתנגדויות מוגשות במועדים שנקבעו, ולכן שטר חוב נחשב לאחת הצורות המסוכנות ביותר לשוכר. אל תחתמו בלי לקרוא את הסכום ותנאי השימוש, והתייעצו עם עורך דין.
• ערבים. צדדים שלישיים נושאים בהתחייבויות השוכר ברכושם. מי שמסכים להיות ערב לוקח אחריות אישית.
• המחאות. גם המחאות דחויות נפוצות, ויש להתייחס אליהן בזהירות כמו לשטר חוב.

למשכיר: ככל שצורת הערובה מורכבת יותר, גדל הסיכוי למחלוקת. פיקדון פשוט ומתועד בגבולות החוק מייצר בדרך כלל פחות סכסוכים.

מתי מותר למשכיר לממש את הערובה

לפי כל זכות ומקורות משניים, המשכיר אינו רשאי להשתמש בערובה «כראות עיניו». בין המקרים העיקריים המותרים שמציינים המקורות:

• השוכר לא שילם דמי שכירות במועד שנקבע בחוזה;
• נותרו ליקויים שהשוכר אחראי לתקנם;
• השוכר לא פינה את הדירה בתום תקופת השכירות.

הסכום מוגבל להיקף החוב או הנזק הרלוונטי ולא לכל סכום הערובה. לפני מימוש על המשכיר להודיע לשוכר מראש, בזמן סביר, ולאפשר לו לתקן את ההפרה בתוך זמן סביר. את הרשימה המדויקת של המקרים והחובות (למשל חשבונות שירותים וארנונה) יש לאמת בנוסח סעיף 25י: חלק מהמקורות מציינים גם תשלומים נוספים.

המסקנה המעשית לשוכר: פרוטוקול מצב הדירה, תמונות בכניסה וקבלות על תשלומי שירותים הם הראיה המרכזית לכך שהנזק או החוב אינם שלכם. למשכיר: תעדו את מצב הדירה במסירה ושמרו הצעות מחיר וקבלות על תיקונים.

מתי ואיך מחזירים את הערובה

המשכיר חייב להחזיר את הערובה או את יתרתה תוך 60 יום מהמועד שבו השוכר השיב לו את הדירה, או מהמועד שבו נפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר מביניהם. כך מציין אתר כל זכות בהתבסס על החוק.

מה עוזר לקבל את הערובה בלי מחלוקת:

• חתמו על פרוטוקול החזרת הדירה, רצוי אחרי סיור משותף;
• צלמו את הדירה בתאריך היציאה;
• אספו קבלות על תשלום שכר דירה, חשמל, מים, גז וארנונה;
• אם המשכיר מנכה חלק מהסכום, בקשו חישוב כתוב עם הנמקה ומסמכים תומכים;
• בערבות בנקאית, סכמו על השבת המסמך ועל אישור שההתחייבויות נסגרו.

נהוג להוציא בלאי סביר משימוש רגיל מהנזק שבגינו מותר לנכות מהערובה. מה נחשב בלאי ומה נזק נקבע במחלוקת על ידי בית המשפט.

למשכיר: כדאי לכתוב בחוזה את מועד ה-60 יום ולעמוד בו, ולגבות ניכויים במסמכים.

מה עושים כשיש מחלוקת

סדר פעולות אופייני:

1. דרישה בכתב. שלחו למשכיר מכתב עם הסכום, הבסיס והמועד, רצוי בדואר רשום, ושמרו עותק.
2. משא ומתן או גישור. חלופה לבית משפט, אם הצדדים מסכימים לכך.
3. בית משפט לתביעות קטנות. מתאים לסכומים קטנים. תקרת התביעה והאגרה משתנות, ולכן יש לבדוק את הערכים העדכניים ב-gov.il.
4. בית משפט השלום. לתביעות גדולות יותר, ולרוב כדאי ליווי של עורך דין.
5. סיוע משפטי. אנשים בעלי הכנסה נמוכה עשויים להיות זכאים לסיוע משפטי. את התנאים יש לבדוק ב-gov.il.

אם המשכיר הגיש שטר חוב לגבייה, פנו מיד לעורך דין: להתנגדות בהוצאה לפועל יש מועדים, ואין לדחות.

למשכיר: לפני פנייה לבית משפט צרפו חוזה, פרוטוקול מצב הדירה, תמונות, הצעות מחיר והתכתבות. בלי מסמכים קשה לבסס ניכוי.

הסתייגויות ומה לבדוק בעצמכם

• סכומים, ספים ואגרות משתנים משנה לשנה. את הערכים העדכניים יש לבדוק ב-gov.il ובמדריך כל זכות.
• תחולת התקרה (אילו סוגי ערובה נכללים בה) מתוארת במקורות באופן שונה; יש לאמת את נוסח סעיף 25י עצמו.
• המדריך אינו עוסק בשכירות מסחרית או בדיירות מוגנת.
• נוסח החוק והחוזה שלכם גוברים על כל סיכום, כולל זה.

לפני החתימה כדאי לעבור על עמוד חוזה השכירות, ובעלי דירות יכולים להיעזר בעמוד פרסום מודעה. אפשר גם לעיין בקטלוג.

זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי ולא ייעוץ מס; למקרה שלכם פנו לעורך דין או לרואה חשבון.

כדאי לקרוא גם

• איך לשכור דירה בישראל בלי מתווך
• חוזה שכירות לדירה בישראל: סעיפים חשובים ומה כל צד צריך לבדוק לפני החתימה
• ארנונה, ועד בית וחשבונות בשכירות: מי משלם על מה
• איך להשכיר דירה בעצמך בלי מתווך בישראל: צ'ק-ליסט למשכיר