חוזה שכירות לדירה בישראל: סעיפים חשובים ומה כל צד צריך לבדוק לפני החתימה

הבסיס: מה החוק אומר על חוזה שכירות למגורים

שכירות דירה למגורים בישראל מוסדרת בחוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971. מה שמכונה «חוק שכירות הוגנת» משנת 2017 אינו חוק נפרד אלא תיקון: לחוק הוכנס פרק על שכירות למגורים, סעיפים 25א–25טו.

שלושה דברים כדאי לדעת כבר בהתחלה.

• צורה כתובה. חוזה שכירות למגורים צריך להיערך בכתב ולהיחתם בידי שני הצדדים, וכל צד מקבל העתק חתום (סעיף 25ב). שכירות בעל פה אינה בטלה אוטומטית, אבל היא אינה עומדת בצורה שהחוק קובע וקשה מאוד להוכיח את תנאיה.
• הוראות קוגנטיות. אי אפשר להתנות על הוראות הפרק אלא לטובת השוכר. סעיף בחוזה שסותר אותן אינו תקף.
• לא על כל חוזה. הפרק אינו חל, בין היתר, כשדמי השכירות עולים על 20,000 ש״ח בחודש, בחוזה ארוך מ-10 שנים או קצר מ-3 חודשים, בשכירות בין בני משפחה, במלונות ובדירות נופש, בדיור מוגן, במעונות ובדיירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר. אם המקרה שלכם ברשימה, ההסברים שלהלן עשויים שלא להתאים לו.

מרכיבי החוזה החשובים

איננו מציגים רשימה סגורה של «סעיפים שבלעדיהם החוזה בטל», אבל בפועל בחוזה טוב יש את הפרטים הבאים.

• הצדדים: שם מלא, מספר תעודת זהות ופרטי קשר של המשכיר והשוכר; כל מי שיגור בדירה צריך להיות מוזכר.
• הנכס: כתובת מדויקת, קומה, מספר דירה, מספר חדרים, ומה כלול (חניה, מחסן, מזגנים, דוד, ריהוט, ברשימה).
• התקופה: תאריכי התחלה וסיום, ותנאי האופציה להארכה (לכמה זמן ובאיזה מחיר או נוסחה).
• התשלום: הסכום, מועד התשלום ואופן התשלום, והצמדה למדד אם יש.
• ערובה או פיקדון: סוג, סכום, תנאי החזרה ומועד החזרה.
• הוצאות: מי משלם ארנונה, ועד בית, חשמל, מים וגז, ועל שם מי יועברו החשבונות.
• תיקונים ותחזוקה: מה באחריות המשכיר ומה באחריות השוכר.
• סיום החוזה: תקופות הודעה, יציאה מוקדמת והשלכותיה.

כדאי לצרף לחוזה פרוטוקול מצב הדירה עם תמונות ליום מסירת המפתחות, חתום בידי שני הצדדים. הוא מונע את רוב המחלוקות על מה ניזוק עוד לפני הכניסה.

ערובות: כמה מותר לדרוש

בחוזים שחל עליהם פרק השכירות למגורים, החוק מגביל את הסכום הכולל של כל הערובות: הוא לא יעלה על הנמוך מבין שני סכומים — דמי שכירות של 3 חודשים או דמי שכירות של שליש מתקופת השכירות. התקרה חלה כשהשוכר נדרש לשלם בעד הערובה (למשל עמלה לבנק על ערבות בנקאית, או פיקדון מזומן); כיצד היא חלה על סוגי ערובה אחרים — התייעצו עם עורך דין. לדוגמה, ב-2,000 ש״ח לחודש וחוזה ל-12 חודשים התקרה היא 6,000 ש״ח, ובחוזה ל-6 חודשים 4,000 ש״ח. כלומר «שלושה חודשים» הוא התקרה רק בחוזה של 9 חודשים ומעלה; בחוזה קצר יותר חל «שליש מהתקופה».

המשכיר חייב להחזיר את הערובה עד 60 יום מהמועד שבו השוכר החזיר את הדירה או שחובותיו נפרעו, לפי המאוחר. לפי אתר כל זכות, החוק מונה את המקרים שבהם המשכיר רשאי לממש את הערובה (למשל אי-תשלום שכר דירה, נזק שלא תוקן, חשבונות שוטפים שלא שולמו, אי-פינוי הדירה) ומחייב להודיע לשוכר מראש. ניכויים צריכים להיות מנומקים.

לסוגי הערובות יש סיכונים שונים.

• ערבות בנקאית, המחאות, פיקדון כספי, ערבים — סכמו בכתב את תנאי ההחזרה.
• שטר חוב יכול להיות מוגש לביצוע ישירות בהוצאה לפועל, בלי תביעה רגילה, ולכן לפני חתימה עליו כדאי להתייעץ עם עורך דין.

על כל פיקדון קבלו קבלה חתומה עם הסכום והתאריך.

הצמדה למדד והעלאת שכר דירה

כל עוד החוזה בתוקף, דמי השכירות נשארים כפי שהם אלא אם החוזה עצמו קובע שינוי. המנגנון הנפוץ הוא הצמדה למדד המחירים לצרכן, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

מה לבדוק בסעיף כזה:

• מאיזה מדד בסיס (איזה חודש) מחשבים את השינוי;
• באיזו תדירות מעדכנים את התשלום — פעם בשנה, ברבעון או בהארכה;
• לפי איזו נוסחה, ומה קורה אם המדד ירד: המדד יכול לעלות וגם לרדת;
• האם העדכון חל גם על תקופת האופציה.

ניסוח מסוכן הוא הארכה «לפי מחיר שוק»: הוא אינו קובע תקרה. עדיף לכתוב סכום מוגדר או נוסחה. בחוזה חדש החוק אינו קובע תקרה לדמי השכירות, ולכן הצדדים קובעים את הסכום ביניהם.

יציאה מוקדמת ותקופות הודעה

הדבר הראשון שצריך לקרוא הוא סעיף הסיום. הוא צריך לענות: מי ומתי יכול לצאת מהחוזה לפני תום התקופה, כמה זמן מראש צריך להודיע, האם יש קנס והאם אפשר להציע מחליף.

לפי אתר כל זכות, בביטול חד-צדדי שאינו נובע מהפרה המשכיר נותן התראה של 90 יום לפחות והשוכר 60 יום לפחות. כיצד זה מתיישב עם החוזה שלכם — בדקו באתר ועם עורך דין: תנאי התחולה עשויים להשתנות, ובחוזים שאינם בגדר פרק השכירות למגורים הכללים עשויים להיות שונים.

למה לשים לב:

• האם לשוכר יש זכות לצאת מוקדם ובאילו תנאים; קנס לא צריך להיות שווה לכל דמי השכירות שנותרו;
• האם אפשר למצוא מחליף והאם המשכיר רשאי לסרב ללא סיבה;
• שאין הארכה אוטומטית בלי תזכורת;
• כל הודעה שלחו בכתב ושמרו העתקים.

תמיד אפשר להסכים על יציאה בהסכמה הדדית — רשמו זאת בכתב. אם השוכר אינו מפנה את הדירה, המשכיר אינו יכול לפנות אותו בכוח: לפינוי כפוי נדרשים עילה והחלטת בית משפט.

תיקונים, חובות הצדדים והשכרת משנה

תיקונים

בחוזים שחל עליהם פרק השכירות למגורים, המשכיר חייב לתקן ליקוי שאינו קל ערך בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 יום מדרישת השוכר, וליקוי דחוף בתוך 3 ימים. אם המועד חלף, השוכר רשאי לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות (תוך הודעה מראש למשכיר) או — כל עוד הליקוי לא תוקן — להפחית את דמי השכירות באופן יחסי. כדי להימנע ממחלוקת, דרשו את התיקון מראש בכתב ושמרו חשבוניות וקבלות. תחזוקה שוטפת, תיקונים קלים וקלקולים שנגרמו בשל השוכר חלים על השוכר. סעיף «השוכר משלם על כל תיקון» אינו מבטל את חובות המשכיר.

גילוי ליקויים

לפני החתימה המשכיר צריך לגלות ליקוי ידוע שאינו קל ערך, וכן דבר ידוע בדירה או בסביבתה שגורם או עלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש.

דמי תיווך

אם המתווך פעל מטעם המשכיר, אסור לחייב את השוכר בשכר הטרחה, וסעיף בחוזה שקובע זאת בטל (סעיף 25ט).

השכרת משנה

האפשרות להשכיר את הדירה או חדר בה בשכירות משנה נקבעת בחוזה. אם היא נחוצה לכם, כתבו במפורש אם היא מותרת והאם נדרשת הסכמה בכתב. גם איסור צריך להיות כתוב בבירור.

דגלים אדומים ותבנית חינם

כדאי להיזהר כשרואים את הדברים הבאים.

• אין חוזה כתוב או שלא נותנים לכם העתק חתום.
• סך הערובות גבוה מהתקרה שתוארה למעלה.
• דורשים שטר חוב בלי הסבר.
• מחייבים את השוכר לשלם למתווך של המשכיר.
• אין פרוטוקול מצב דירה, והמשכיר «זוכר הכול».
• כל התיקונים על השוכר, וכניסה של המשכיר בכל עת ללא התראה.
• לא ברור מי משלם ארנונה ועל שם מי החשבונות.
• מקומות ריקים בחוזה שאפשר למלא אחר כך.
• הארכה אוטומטית ללא הודעה ו«מחיר שוק» באופציה.

לשוכר כדאי לבקש מהמשכיר נסח טאבו ולהשוות את שם הבעלים לחותם; למשכיר — לבדוק את זהות השוכר ולרשום את כל הדיירים.

לטיוטה ראשונה תוכלו להשתמש בתבנית חוזה השכירות החינמית שלנו. זו תבנית ולא ייעוץ משפטי: התאימו אותה למצבכם ובמידת הצורך הראו לעורך דין. מידע רשמי על חוק השכירות ודוגמאות לחוזים אפשר לחפש בgov.il, ומשכירים יכולים לפרסם דירה בדף הפרסום.

הסתייגויות חשובות

זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי ולא ייעוץ מס; למקרה שלכם פנו לעורך דין או לרואה חשבון.

חוקים, סכומי סף ומועדים משתנים, ועל חוזה מסוים עשויים להשפיע חריגים. את הערכים העדכניים בדקו בgov.il ובkolzchut.org.il. המס על הכנסה משכירות תלוי במצבכם ובשנה, ולכן איננו מציגים כאן סכומים: בדקו את הערך העדכני ב-gov.il.

Bait·Direct היא פלטפורמת מודעות: איננו צד לחוזה ואיננו אחראים לתנאים שהצדדים מסכימים ביניהם.

כדאי לקרוא גם

• איך לשכור דירה בישראל בלי מתווך
• ערובה בשכירות דירה בישראל: כמה מותר לדרוש ואיך מקבלים אותה בחזרה
• ארנונה, ועד בית וחשבונות בשכירות: מי משלם על מה
• איך להשכיר דירה בעצמך בלי מתווך בישראל: צ'ק-ליסט למשכיר